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2022,一线城市,我最看好北京!

  • 文章来源:未知 / 作者:admin / 发布时间:2022-05-25
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    如果说,疫情管控水平将成为影响未来楼市的一个重要影响因素,那么,在一线城市里,我最看好北京。

    文/地产八卦女 陈庆

    作者微信号:chenqingdaguanren

    01

    目前,上海已经有超过30万的感染者,迟迟看不到拐点。这看起来并不像是坚持动态清零的结果,更像是躺平的结果。

    疫情之后,我对上海楼市感到很悲观。

    第一个原因当然是因为疫情而民众断贷。上海房价在最近几年一直保持着逆势上涨的态势,可见民众对上海的信心之足。

    然而疫情来袭,上海的各种骚操作打破了很多人对上海的幻想。一方面,封城隔离导致丢掉工作或暂时没有收入,部分购房者房贷还款跟不上,而上海的房价高,单单一月月供就是很多钱,其他人想帮也有心无力;

    另一方面,疫情持续严控,民众考虑到未来的收入是否还能保持以往的正增长,进而也会影响到对上海楼市的信心。

    第二个原因,疫情导致的产业转移。

    一般来说,只要封控超过3周,就会对产业供应链产生永久的损伤。虽说这不是不可逆转,但在贸易战的大前提下,美国一直希望把中国踢出全球供应链的产业拖钩的战略目的,但因为上海这波疫情自发的把自己部分产业给脱钩了。因此任何产业上的转移,都使得上海付出的代价相当巨大。

    ▲蔚来汽车,小鹏汽车,坦克300纷纷宣布因为配件无法供应,宣布停产!一汽集团、特斯拉、华晨宝马,停产!华为集团余承东表示:“如果上海不能复工复产,5月之后所有相关科技,工业产业都将全面停产!”

    更为忧虑的是,通过这次疫情,可以看出华东地区产业过于集中,鸡蛋都放在一个篮子里很不保险。上海一个城市出现问题,就对全国很多产业造成影响,一旦战争,后果更不堪设想。

    ▲假如上层考虑到产业备份的问题,未来上海产业进行疏散也不是不可能。

    第三个原因,疫情封控导致的人口输入减少、向外移民增多。

    这次疫情,上海内部物资供应确实拉胯,很多上海人也受了不少委屈。知乎、头条上很多上海人也纷纷表示要移民。为此,新加坡甚至还提高了投资移民的门槛。

    ▲2022年3月底到4月初,全国搜索“出国移民”相关关键词的数据出现暴增。

    ▲很多上海人说,移民对上海人来说真不是事。不过我觉得,受了委屈,要走也可以理解。能润(Run)的去了更好的国家,不能润的也减少了内卷,双赢啊。

    同理,目前在沪工作的外国人数量超过20万之众,居全国首位,这一次疫情管控,不少外国人也相对苦闷,甚至某某大使馆还专门出了个强制疏散的通知。

    由此,综合这三方面因素,我对上海楼市预期较为悲观,尽管在3月初,还有不少自媒体人预言上海小阳春,卢俊也声称疫情后买房会成为解封后需求暴涨的行业。

    那么,上海何以至此?首先肯定管控措施有问题,封城没错,但把物资快递也给封了就很迷惑。毕竟有快递,全民在家隔离也是可以接受的;

    其次,上海这次暴露出来最大的问题就是“小政府大社会”模式。不少上海自由派对这个模式感到自豪,觉得“不用看上面脸色”,95%以上的民众不知道他所在区和街道的政府主官是谁。上海很多单位也蜕变为服务型的角色,只侧重发展经济“大隐隐于市”,很缺乏解决民众生计的能力训练。

    然而,抗疫是一种集体性特别强的事情,基层是国家和城市治理最重要的环节,“小政府大社会”模式,天然的基层组织差,“兵不识将将不识兵”,对于封城预案完全没有准备,以致闹出很多笑话。

    02

    如果说,疫情管控水平将成为影响未来楼市的一个重要影响因素,那么,在一线城市里,我最看好北京。

    为什么?在抗疫方面,北京的基层组织、群众组织肯定是得到实战过的,朝阳群众一直是对抗吸毒嫖娼等罪恶现象的先锋,就是明证。

    其次,别说疫情管控,单单将每年两会期间,北京群众顺应管控的政治意识就很强。国家要干什么,北京人一向都比较讲大局的。

    最后,北京也比较重视基层组织建设。前段时间,朝阳区街道城管执法岗招新,结果拟录用的208人,有三分之一的人取得了学士和双学士学位,其他均为硕士、博士生。

    ▲对于这个新闻,一个城管招新有这么多高学历,有人看到了隐形福利;有人看到了人才浪费,进而引申到内卷,认为培养博士的产学研体系严重落后时代;而我觉得,博士生愿意当城管,起码说明朝阳街道比较重视这个岗位,何况在体制内躺平,不丢人。

    事实上,我最近也断断续续看了一些帝都的小房子,基本都是低总价的小一居,主要集中在东城,海淀等。我上次看房子是5、6年以前,之前房价还没现在这么高,这次看完以后,除了感叹帝都人群的消费能力外,也感叹北京疫情防控之严格:去北京前必须要有核酸绿码,落地72小时内还必须得再做一次核酸。

    03

    坦白说,当前北京房地产的价格分化非常严重。16年、21年的两波上涨,使得东西海朝四大区,除了朝阳的部分区域,房价基本都破了十万一平,这也意味着在这些区域,四五百万根本买不到像样的小房子。

    然而,像丰台、门头沟、房山等地的房子,特别是没有学区的老破小,房子并没有明显的升值。

    这其中最大的差异,一个是产业,一个是学区。

    就产业而言,目前京楼产业风口在海淀(昌平)和丽泽(西局)。海淀当然是因为互联网产业的加持,而丽泽(西局)可以看成是缩小版的望京。

    不得不说,海淀码农的购买力真的是让人叹为观止。一方面,这些码农很会赚钱,收入税前百万是普遍现象,我了解的几家头部大厂,30~40岁左右的人群的收入基本在50+左右;

    另一方面,这些人群基数很大并且有很强的购房意愿,例如字节、快手和腾讯的人偏爱200平米左右的大户型,年终奖前出手比较多;百度和网易的员工买两房三房占多数,不过动不动就全款;小户型主要是新浪和小米的人在买;最穷的可能就是搜狐的人,但买房相比其他行业的,大抵还是阔绰得很。

    当然,目前疫情下经济的不确定性,互联网裁员等因素,即使是码农也有点吃不消了。政府已经释放了比较明显的放松房地产的信号,例如经营贷和消费贷申请放宽,不仅利率低到3%-4%,信贷员的电话也多了很多,流入房地产买房也是普遍现象。因此,虽说成交并没有想象中的那么热,城北沾染了“互联网概念”、“大学城概念”的楼盘,还是卖得很火的。

    只是,如果考虑未来的产业风口,相比高位的海淀(昌平)和丽泽(西局),我更看好通州和大兴(亦庄新城)。通州因为双限购,已经成为北京的一个洼地,明显的资源排布,优越的地理位置和交通条件,让通州的房产性价比非常高。亦庄则是因为医药产业的崛起,特别是近几年疫苗、核酸检测产业非常火,导致亦庄楼市也比较傲娇。

    ▲科兴中维、国药北生研两家北京企业,贡献的疫苗产值就超过2300亿元,这是过去几年北京工业产值最大的增长点,秒杀拥有生物医药先进制造业“国家队”产业集群的上海(也正因为如此,科兴甚至自己组建了一家房地产公司)!

    至于学区,目前10万以上的房子基本都有个好学区,可以说学区是北京房子最大的一个“定量”。

    虽然此前政策提倡教育平权,例如西城多校划片,试图改变学区的差异,但无论怎么改,基本都是区内闭门造车,这对于买房人来说反而不是好事:之前,好学区的价格是显性的,好学区与差学区有明显的价差;之后,多校划片让整个区的价格都上升了,原本好学区的房价没降多少,原本差学区的房价还“补涨”了。

    由此,产业和学区的差距,让北京的房价不是简单的环线决定。北部互联网公司,外企,高校云集,让北边的价格明显高于南边。朝阳的学区质量一向不比东西海,但有个神盘太阳公元,在朝阳区高层住宅类,并非cbd高端商业区豪宅,却卖出15万+的高价。这一价格赶超西城学区,直追海淀万柳,原因何在?其一,朝阳区最好学区,九年一贯的人大附中朝阳学校教学质量一向在朝阳名列前茅;其二、楼盘品质户型高端,居住舒适度高。

    04

    说完了北京楼市的基本情况,再来说说北京打新。

    目前,尊龙凯时人生就是搏,北京买新房的不只是码农,更多的是改善置换和投资群体。北京近几年人口增量并不多,但基本都是高薪高知,买房也追求一步到位;

    北京本地还有购房很早或分房的一批人,他们以很低的成本持有房产,房产的增值也让他们有底气来追求更好的房子。例如在南城的一些新盘,基本都不是首套刚需,而是来自朝阳海淀的二套改善需求外溢,因为相比买海淀朝阳,南城的低总价要好上车得多。

    此外,由于北京严格限贷,北京二套80%的首付,也让这些投资群体跟刚需抢小户型。看来任何政策都是有两面性的。

    值得一提的是,北京虽然新盘很多,但并非是全部都热销,除了一些网红盘,八二效应还是很明显的。

    最后,北京新盘基本分布在五环沿线,除了一个永定府、天坛府,内环基本没看到什么新盘,这就使得新盘是否有地铁,成了一个核心要素选择。

    例如,三月大火的橡树湾,虽然在南四环外五环内,但因为距离4号线只有两三公里,价格只有6万+。当然,这个价格合适,市场还是认这个帐的,3月首次开盘还是卖了小20亿。

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